Myyjän vastuu ja kuntotarkastukset

Kuntotarkastukset ovat nykyisin yleisiä asunto- ja kiinteistökauppojen yhteydessä. Kuntotarkastus antaa paljon hyödyllistä tietoa asunnon ja rakennuksen kunnosta sekä tarpeellisista korjaus- ja huoltotoimista. Kuntotarkastuksessa selviää myös pintapuolisesti havaittavissa olevat riskirakenteet sekä lisätutkimustarpeet.

Laura Mäkinen

Myyntijohtaja, lakimies, LKV

Myyntijohtajana tuen Huom! Tähtivälittäjiä päivittäin asuntojen myyntityössä ja vastaan laillisuusvalvonnasta sekä lakineuvonnasta.

Lue lisää Laurasta >

Huolellakaan tehty kuntotarkastus ei kuitenkaan takaa sitä, että rakennus olisi virheetön. Kuntotarkastuksessa ei yleensä havaita rakennuksessa olevia salaisia virheitä. Kiinteistön ja asunnon kaupassa myyjä on vastuussa myös tällaisista salaisista virheistä, jotka eivät ole käyneet ilmi kuntotarkastuksessa.

Suuri osa asunto- ja kiinteistökauppaa koskevista riidoista koskee juuri salaisia virheitä. Salainen virhe on sellainen, josta kaupan kumpikaan osapuoli ei ennen kauppaa ole tiennyt ja joista kummankaan osapuolen ei ole pitänyt edes tietää. Vastuu tällaisesta salaisesta virheestä voi tuntua ankaralta myyjän kannalta. Onhan kyseessä kuitenkin sellainen asia, josta myyjäkään ei ole ollut tietoinen. Tämän vuoksi minkälainen tahansa salainen virhe ei oikeuta ostajaa korvaukseen, vaan salaisen virheen on oltava jossain määrin merkityksellinen. Ostajan on siedettävä tietyn asteiset virheet.

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on salainen virhe, kun asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Virheeltä edellytetään siis merkityksellisyyttä ja joka tapauksessa kyse on aina kokonaisharkinnasta. Vastaavanlainen virhesäännös on myös kiinteistön kauppaa sääntelevässä maakaaressa.

Myyjän vastuu ei kuitenkaan ole ikuista. Asuntokaupassa myyjän vastuulle asetettu takaraja on kaksi vuotta; kiinteistökaupassa vastaava aika on viisi vuotta. Määräaika koskee myös salaisia virheitä.

Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostaja ei siis voi vedota sellaisiin asioihin, jotka ovat selvinneet kuntotarkastuksessa ja joista ostaja on ollut siten tietoinen. Aina jos kuntotarkastuksessa ilmenee joitain poikkeamia, ostajan on syytä huolellisesti tutustua kuntotarkastusraporttiin ja tarvittaessa sopia myyjän kanssa jatkotutkimuksista. Joissain tilanteissa ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus, mikäli kuntotarkastuksessa käy ilmi erinäisiä puutteita tai virheitä asunnossa.

Vaikka kuntotarkastus ei poista myyjän virhevastuuta, se antaa hyödyllistä tietoa myytävästä asunnosta ostajalle ja myyjälle. Kuntotarkastusraportti on olennainen osa kuntotarkastusta ja osapuolten onkin syytä tutustua tähän huolellisesti ja tarvittaessa pyytää kuntotarkastajalta lisätietoa epäselvistä seikoista.

Ota yhteyttä

Liittyipä asiasi sitten asunnon ostamiseen, myymiseen, välittäjiimme, palveluihimme tai mihin tahansa, jätä meille viesti.

Contact us