Myyjän vastuu asuntokaupassa

Asunto-osakkeen ja kiinteistön kauppa eroavat jonkin verran toisistaan virhevastuun osalta, mutta pääpiirteet ovat molempien osalta samat. Ostajan asemaan ei siis lähtökohtaisesti vaikuta se, onko kaupan kohteena oleva asunto kiinteistö vai asunto-osake.

Laura Mäkinen

Myyntijohtaja, lakimies, LKV

Myyntijohtajana tuen Huom! Tähtivälittäjiä päivittäin asuntojen myyntityössä ja vastaan laillisuusvalvonnasta sekä lakineuvonnasta.

Lue lisää Laurasta >

 Mikäli ostaja havaitsee ostamassaan asunnossa virheen, hänen tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa myyjälle. Kohtuullisena aikana on yleisesti pidetty enintään kuuden kuukauden aikaa. Sen lisäksi, että ostajan tulee reklamoida virheestä kohtuullisen ajan kuluessa, ostajalle on asetettu takaraja, mihin mennessä reklamaatio on viimeistään tehtävä. Asunto-osakkeen osalta ostajan on vedottava virheeseen viimeistään kahden vuoden kuluttua asunnon hallinnan luovuttamisesta. Kiinteistön kaupassa taas kyseinen reklamaatioajan takaraja on viisi vuotta.

Kahden ja viiden vuoden määräajat muodostavat siis samalla takarajan myyjän virhevastuulle. Myyjä ei pääsääntöisesti vastaa sellaisista virheistä, joihin ostaja on vedonnut vasta kyseisten aikarajojen jälkeen. Tärkeän poikkeuksen tähän muodostaa myyjän törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely. Mikäli myyjä on toiminut edellä mainitulla tavalla, ostaja ei ole sidottu kahden ja viiden vuoden määräaikaan. Törkeän huolimattomana tai kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä voidaan pitää esimerkiksi sitä, että myyjä on salannut ostajalta tiedossaan olleita olennaisia virheitä tai asunnossa on tehty luvattomia muutostöitä. Lisäksi myyjän ammattitaidottomasti toteuttama remontti tai vastoin hyvää rakennustapaa toteutettu rakentaminen ovat esimerkkejä törkeän huolimattomasta menettelystä. 

Asunnossa voi ilmetä useita erilaisia virheitä, joista myyjä voi joutua vastuuseen kaupanteon jälkeen. Virhesäännökset ovat hyvin vastaavanlaisia sekä kiinteistön että asunto-osakkeen osalta. Laatuvirheestä on kyse silloin, kun kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai kun myyjä antaa kiinteistöstä virheellistä tietoa tai jättää kertomatta olennaisia asioita kiinteistöstä ja annetun tiedon tai laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden vastapuolella on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi vedota laatuvirheenä sellaiseen seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajan täytyy siis huolellisesti tarkastaa kaupan kohde, mutta hänellä ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Asunnossa voi kaupanteon jälkeen ilmetä myös sellainen virhe, josta kumpikaan osapuoli ei ole ollut tietoinen. Kyseessä on silloin salainen virhe, josta myyjä voi myös joutua vastuuseen. Salaisen virheen osalta edellytetään kuitenkin, että kaupan kohteessa on merkittävä poikkeama, jotta myyjä voisi joutua vastuuseen siitä. Toisin sanoen ostaja joutuu sietämään tietyn asteisia poikkeamia, kun kyse on salaisesta virheestä. Kyseessä kuitenkin on virhetyyppi, josta myyjä ei ole itsekään tiennyt eikä hänen edes olisi pitänyt siitä tietää. Tästä johtuen virhekynnys salaisen virheen osalta on korkeampi kuin muiden virheiden osalta.  

Ota yhteyttä

Liittyipä asiasi sitten asunnon ostamiseen, myymiseen, välittäjiimme, palveluihimme tai mihin tahansa, jätä meille viesti.

Contact us