Ajatuksesta allekirjoituksiin – asuntokauppa on kuukausien prosessi

Asuntokauppaprosessissa on monta vaihetta ja siihen voi lyhyimmilläänkin kulua viikkoja.

Asuntokaupan prosessi eroaa hieman riippuen siitä, myydäänkö asunto-osaketta vai kiinteistöä. Kiinteistöllä tarkoitetaan yleensä omakotitaloa, mutta välttämättä kiinteistöön ei kuulu rakennuksia lainkaan, vaan se voi olla myös pelkkä tontti.

Taustatiedot kuntoon

Asunnon tai kiinteistön myyminen alkaa toimeksiantosopimuksesta, jonka välittäjä laatii myyjän kanssa. Toimeksiannon jälkeen välittäjä hankkii myytävää kohdetta koskevan materiaalin: asunto-osakeyhtiöissä se tarkoittaa isännöitsijäntodistusta, osakeyhtiön tilinpäätöstietoja, tietoja tehdyistä ja tulevista korjauksista jne. Asunto-osakeyhtiöissä tarvittavat tiedot saa helposti isännöitsijältä, mutta kiinteistössä asiakirjojen hankkimisesta vastaa myyjä itse. Myyjän velvollisuus on tuoda välittäjän tietoon kaikki sellaiset asiat, jotka voivat vaikuttaa kohteen myyntiin sekä ostajan ostopäätökseen. Myyntiä varten kiinteistöistä tarvitaan paljon erilaisia asiakirjoja. Mm. rakennuksiin liittyvät luvat, tarkastukset ja piirustukset, kaavat, kartat, kiinteistörekisterin tiedot. Käytössä olisi hyvä olla tuore ja kattava kuntokartoitus ja nykyisin myös energiatodistus. Asuntokaupassa myyjän vastuu virheistä on kaksi vuotta, kiinteistökaupassa viisi. Toisaalta myös ostajalla on selonottovelvollisuus, eli hänen tulee selvittää ostamansa asunnon tai talon kunto.

Kun toimeksianto on tehty, välittäjä hoitaa asunnon myyntikuvien hankkimisen ja laatii kohteen myyntimateriaalin, minkä jälkeen myytävä kohde on löydettävissä netin asuntoportaaleista.

Ostajan kannalta asuntokauppaprosessi käynnistyy oman tilanteen kartoittamisella: onko toiveissa kerros- tai rivitalo-osake vai kenties omakotitalo? Onko toiveita alueen suhteen? Miten hankinta rahoitetaan – onko käytössä säästöjä, mikä on mahdollisen nykyisen asunnon arvo ja tarvitaanko lisälainaa? Etukäteen kannattaa selvittää se, paljonko on valmis uudesta asunnosta maksamaan ja neuvotella mahdollinen laina valmiiksi. Kun rahoitus on kunnossa, voi ostaja alkaa etsiä omaa unelmakotiaan netistä ja lehdistä tai antaa etsimisen välittäjän hoidettavaksi.

Ehdot näkyviin tarjoukseen

Itse myyntiprosessi on asuntokaupassa usein se aikaa vievin vaihe – keskimääräinen myyntiaika on nykyisin noin kolme kuukautta. Tänä aikana välittäjä hoitaa markkinointitoimenpiteitä ja asuntoesittelyjä sekä kartoittaa mahdollisia ostajaehdokkaita.  Kun kiinnostunut ostaja löytyy, välittäjä tekee hänen kanssaan kirjallisen ostotarjouksen. Myyjä voi joko hyväksyä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen – hintaneuvotteluissa voidaan käydä useampikin kierros.

Tarjous voi olla myös ehdollinen: kaupan ehtona voi olla esimerkiksi se, että ostaja saa pankista tarvitsemansa lainan tai että ostettavaan kiinteistöön suoritetaan puuttuva kuntokartoitus. Ehtona voi olla myös se, että ostaja saa oman vanhan asuntonsa myydyksi. Jälkimmäisessä tapauksessa myyjä voi pidättää itsellään oikeuden jatkaa asunnon myyntiä, mutta tästäkin on sovittava kirjallisesti. Kun tarjoukseen kirjattu ehto poistuu, tarjouksesta tulee molempia osapuolia sitova ja kaupantekotilaisuus voidaan sopia.

Asuntokauppa ei lopu kaupantekotilaisuuteen

Kaupat sovitaan pääsääntöisesti ostajan pankkiin, jonne välittäjä varaa ajan ja tilaa tarvittavat asiakirjat. Hyväksytystä tarjouksesta kaupantekoon kuluu normaalisti 1–3 viikkoa.

Asuntokauppa ei kuitenkaan läheskään aina lopu kaupantekotilaisuuteen, vaan usein myyjä asuu asunnossa vielä jonkun aikaa ennen hallinnan luovutusta. Tarjouksessa tulee sopia, milloin hallinnan luovutus tapahtuu sekä sanktioista, jos asunto ei vapaudukaan sovittuna ajankohtana. Jos vapautumiseen kuluu pidempi aika, kauppa voidaan toteuttaa myös osamaksukauppana.

Asunto-osakkeen kaupassa kaupanteon jälkeen välittäjä toimittaa kauppaan liittyvät dokumentit taloyhtiölle ja verottajalle. Kiinteistön kaupassa ostaja vastaa itse varainsiirtoveron maksamisesta sekä lainhuudon hakemisesta ostamaansa kiinteistöön.

Jos kauppa ei jostain syystä toteudukaan, perujan tulee korvata haitta vastapuolelle. Tarjouksessa on syytä sopia joko käsirahasta tai sopimussakosta. Osakekaupassa korvaus on maksimissaan 4 % sovitusta myyntihinnasta, kiinteistökaupassa vakiintuneen käytännön mukaisesti 10 %. Kiinteistökaupassa tosin tehty ostotarjous tulee olla tehty maakaaren 2 luvun 1 § edellyttämässä muodossa (kaupanvahvistajan hyväksymä, tai sähköisessä järjestelmässä), jotta korvausta voi saada.

Ota yhteyttä

Liittyipä asiasi sitten asunnon ostamiseen, myymiseen, välittäjiimme, palveluihimme tai mihin tahansa, jätä meille viesti.

Contact us